剪刀差高达75-110个基点！北上广深存量房贷利率调整幅度或大于0.5%？

时间： 2024-09-28 04:12     

界面新闻记者 | 何柳颖

存量房贷利率将迎来重大调整。

9月24日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布，降低存量房贷利率。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

在解释该政策时，潘功胜特别提及，“新发放贷款利率在市场报价利率基础上减点幅度扩大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房贷的利差，尤其是在北京、上海、深圳、广州这些大城市。”

因此有业内人士认为，在新政下，一线城市存量房贷利率的下调幅度可能会大于0.5个百分点。

“一线城市下行幅度预计大一些，京沪深和厦门，2019-2022年房贷下限在LPR加30-50个基点，此次享受的利好更大。如果降到市场利率，大概能降100个基点左右。”广东省城乡规划院住房政策研究中心李宇嘉向界面新闻记者表示。

界面新闻记者采访了多位存量房业主，发现北上广深中四个城市中，存量房贷利率与新发放利率的剪刀差都比较大，约在75-110个基点。若新老房贷利率能够拉平，一线城市的存量房业主或许可以在此次调整中获得较大利好。

新政利好一线城市

消除新老房贷剪刀差成为了此次调整存量房贷利率的重要原因之一。

李宇嘉强调，去年9月，存量首套房贷利率已经历了一波下调，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。尽管降息幅度大，但一方面仅针对首套房，另一方面只是降到了当地当时的下限。形势比人强，去年9月以来的一年，新增房贷利率快速下行，导致存量和新增的剪刀差再次扩大。

李宇嘉特别提及，存量房贷调整将利好重点城市的首套房存量贷款。一线城市、厦门、杭州等城市首套房当地利率比较高，此次利好幅度较大，其他城市利好幅度不大。

需要指出的是，当前一线城市的新发放房贷利率下行趋势依然明显。

在一线城市中，北京、上海、深圳仍设置有房贷利率下限。目前北上深三座城市的首套住房商业性个人住房贷款利率下限均为LPR-45BP，二套住房基本为LPR-5BP。以当前最新五年期以上LPR（3.85%）计算，即北京、上海、深圳的首套房贷款利率下限为3.40%、二套房贷款利率下限为3.80%（北上较远区域为3.60%）。

界面新闻记者多方咨询发现，目前北京、上海、深圳多家银行的新发放首套房贷利率基本都是贴近下限水平，即3.40%。

取消了利率下限的广州则要更低，中国银行广州首套住房商贷利率目前已下探至3%（LPR-85BP），招商银行广州首套利率为3.1%（LPR-75BP）。

东方金诚首席宏观分析师王青判断，未来新发放居民房贷利率还有较大下调空间。“我们也认为，接下来的重点是进一步下调新发放居民房贷利率，这是扭转楼市预期的关键。本次央行宣布下调政策利率20个基点后，新发放居民房贷利率会跟进下调。”

在此压力下，缩小利率剪刀差似乎更为紧迫。同时，在受访专家看来，一线城市也有必要大幅度下降存量房贷利率。

“上半年京沪社社会消费品零售总额负增长，广深零增长或微幅度增长，在热点城市中表现比较弱，需要通过降低存量房贷利率来激活消费。” 李宇嘉补充称。

一线城市下调幅度或超0.5%

在一线城市中，新老利率剪刀差究竟有多大？

界面新闻记者采访了七位北上广深的业主，通过比较现在的存量房贷利率以及对应银行的新发放贷款利率，发现有北京业主的基点差高达110BP，部分上海业主的基点差也达到90BP。若新旧利率可以拉平，预计一线城市的下调幅度可能会超过50BP。

至于新老房贷利率会不会完全拉平，李宇嘉目前预测，“有可能，在上午政治局会议后，我觉得更加有可能。”

中共中央政治局9月26日召开会议，会议强调，要降低存款准备金率，实施有力度的降息。

也有观点认为，新老房贷利率预计无法对齐。麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪预测，目前北京首套房利率下限为LPR-45个基点，存量房贷利率有可能调整为LPR或LPR+10个基点，不大可能会降到现在新发利率LPR-45个基点的水平，二套房预计降为LPR+10个基点。

无论力度如何，市场正热切期待政策的落地执行，目前多家商业银行均在等待具体的政策指引。

招商银行业务经理向界面新闻记者表示，“还没有收到正式通知，地方的细则还没出。”

中国农业银行业务经理向界面新闻记者表示，“有关注到国务院新闻发布会上的内容，目前暂未收到相关政策文件，后续会持续关注的，有最新的消息会第一时间通知您。”

“我们近期会正式发布这个文件。因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备。下一步，我们也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。”潘功胜在新闻发布会上表示。

同时，利率重新调整之外，存量房贷有可能跨行转按揭吗？就此，潘功胜回应称，初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。